Rritja e ofertës së banesave nuk garanton përmirësimin e aksesit në strehim
Gjetjet kryesore Përqendrim territorial i thellë dhe në rritje: pesha e trekëndëshit Tiranë–Durrës–Vlorë në totalin kombëtar të lejeve u rrit nga 72% në 2005 në 97% në 2025 (Aneksi A). Vetëm Tirana kaloi nga 38% në 87% të totalit kombëtar në të njëjtën periudhë, ndërsa Dibra, Kukësi dhe Gjirokastra vazhdojnë tkurrjen demografike e ekonomike. Mospërputhje demografike e kuantifikuar (gjetja qendrore e re), ku numri i familjeve shqiptare ra nga 780.000–810.000 (2006) në 740.000–750.000 (2025); indeksi i mospërputhjes (banesa sipas lejeve zyrtare ÷ Δ familje) qëndron nën 0,4 në çdo qark, por çdo ndërtim në qarqet me familje në rënie mbetet i pajustifikuar demografikisht, ndërsa në Tiranë leja formale mbetet nën ritmin e rritjes reale të familjeve — një hendek që plotësohet kryesisht jashtë regjistrit formal (shih “Faktori i Informalitetit” ≈88,5%, Kapitulli 2.1bis–2.4). Financim i çekuilibruar, pasi Tirana dhe Durrësi administrojnë rreth 54% të depozitave bankare kombëtare, duke krijuar një avantazh financiar vetëpërforcues për zonat tashmë të zhvilluara. Hendek përballueshmërie në rritje, ku çmimi mesatar i apartamenteve në Tiranë është pothuajse dyfishuar 2016–2025 (nga 916 €/m² në 1.833 €/m²), ndërsa pagat nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm; nevojiten 17+ vite të ardhura për një apartament standard në kryeqytet. Varësi strukturore nga remitancat dhe fluksi informal, sepse remitancat kanalizojnë historikisht 15–20% të PBB-së në periudha të caktuara drejt ekonomisë dhe financojnë vlerësueshëm 25–35% të blerjeve totale të banesave (deri 45% në Tiranë/bregdet), ndërsa fluksi informal financon vlerësueshëm 10–18% të transaksioneve (deri 15–25% në zonat bregdetare) — shih Kapitulli 4.1 për ndarjen e plotë sipas burimit të financimit. Katër grupe përjashtohen në mënyrë sistematike nga tregu i banesave, të cilët janë të rinjtë, familjet pa pronë ekzistuese, punonjësit me paga mesatare dhe emigrantët e rikthyer pa kapital të konsiderueshëm. Rreziku fiskal vendor është i lartë, pasi disa bashki të mëdha kanë ndërtuar një varësi buxhetore nga të ardhurat e lidhura me lejet e ndërtimit, duke i ekspozuar ndaj çdo ngadalësimi të sektorit. Propozimet kryesore (të përmbledhura) Forcimi dhe zgjerimi i një Programi Kombëtar për Strehim të Përballueshëm që kombinon tokë publike, partneritete publike-private dhe subvencionim interesi për familjet nën një prag të përcaktuar të ardhurash. Themelimi i një Fondi Kombëtar të Diversifikimit Fiskal Vendor, financuar nga taksimi progresiv i transaksioneve të pasurive të paluajtshme me vlerë të lartë. Paketë investimesh publike të kushtëzuara (infrastrukturë, lidhje dixhitale, incentiva fiskale) për qarqet me potencial të pashfrytëzuar (Korçë, Shkodër, Elbasan, Fier). Regjistër i pronësisë përfituese dhe pagesa dixhitale e detyrueshme mbi një prag vlere për transaksionet e pasurive të paluajtshme, si masë kundër informalitetit. Instrumente diaspore (obligacione investimi, fonde kursimi të përputhura) që kanalizojnë remitancat drejt investimeve produktive, jo vetëm drejt pasurive të paluajtshme. Struktura e riskut deri në 2030 Raporti identifikon tre skenarë kryesorë, të cilët fillojnë me skenarin pesimist, me skenarin bazë (më i mundshmi) dhe skenarin optimist, të kuantifikuar përmes Indeksit të Mospërputhjes dhe të Faktorit të Informalitetit (Kapitulli 2.1bis, 8.1). Në skenarin bazë, banesat formale të reja mbeten modeste (4.500–6.000 gjatë 2025–2030) ndërsa Faktori i Informalitetit qëndron i lartë (85–90%). Vetëm skenari optimist, i mbështetur nga reforma transparence (Kapitulli 9.4) parashikon një ngushtim të ndjeshëm të këtij hendeku.